禧发房产律师咨询:二手房卖家不依约迁出户口咋办?

作者:禧发吴晓敏律师  发布时间:2015-9-2 12:07:37 点击数:
导读:禧发房产律师咨询:二手房卖家不依约迁出户口咋办?  很多当事人在购买了二手房后,想要迁入户口时发现卖家还未将户口迁出,面对这种情况大部分当事人不知如何处理。二手房卖家不依约迁出户口怎么办?  (一)房屋买…

禧发房产律师咨询:二手房卖家不依约迁出户口咋办?

  很多当事人在购买了二手房后,想要迁入户口时发现卖家还未将户口迁出,面对这种情况大部分当事人不知如何处理。二手房卖家不依约迁出户口怎么办?

  ()房屋买卖中买受人起诉出卖人迁出户口的处理

  当前,户口仍然是影响入学、就业、社会保障等方面的重要因素。例如部分购房人高价购买学区房的主要目的就是为了子女就学,因此户口能否如愿迁入对于购房人影响重大,部分房屋买卖过程中会对于户口的迁移问题作出详细的约定。但由于户籍管理属于公安部门的行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围,法院无权干涉。故对于买受人起诉要求出卖人迁出户口的,无论当事人在买卖合同中就户口迁移事宜是否作出了约定,法院均不会受理,已经受理的,亦应裁定驳回起诉。

  ()对于买受人要求出卖人未依约迁移户口应支付的违约金的处理

  户口迁移问题虽然不属于民事案件的受理范围,但迁移户口确系一项合同义务,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于违反户口迁移约定时,买受人依照合同约定主张出卖人支付违约金或赔偿损失的,应属于民事案件的受理范围,此种情况下对于买受人的诉讼请求应予支持。

 

  ()关于违约金的数额

  依法成立的合同,对当事人具有约束力,不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指由法律明文规定了适用情形、比例或者金额的违约金;约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自行约定适用情形、比例或者金额的违约金。如果合同中只对违约金做了原则性的规定,没有具体约定违约金的比例或数额,并且有关法律也没有明确规定违约金比例或者金额的,则可按《民法通则》及《合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行。如果合同中没有规定违约金的条款,法律也未规定违约金比例或者数额的,但只要由于违约造成了对方的损失,违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额,应当按照对方遭受的实际损失确定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

  对于违约金的数额,应根据《合同法》第114条的规定,以当事人的实际损失为基础,在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素后,确定违约金的具体数额。


上一篇:禧发房产律师咨询:如何避免房屋租赁纠纷 下一篇:
相关文章
  • 没有找到相关文章!