禧发房产律师咨询:如何避免房屋租赁纠纷

作者:禧发吴晓敏律师  发布时间:2015-8-26 20:51:10 点击数:
导读:禧发房产律师咨询:如何避免房屋租赁纠纷  房价居高不下,大部分刚参加工作的青年人会选择租房,租房引发的纠纷也就越来越多。租客被赶、退房不退押金等案件时有发生。那么,房屋租赁如何避免纠纷?  委托出租:房…

禧发房产律师咨询:如何避免房屋租赁纠纷

  房价居高不下,大部分刚参加工作的青年人会选择租房,租房引发的纠纷也就越来越多。租客被赶、退房不退押金等案件时有发生。那么,房屋租赁如何避免纠纷?

  委托出租:房主应谨慎避损

  将房屋委托中介(或公司或个人)出租,是房主的省心之选,但委托不善或许会更糟心。这种出租方式中,房主往往对房屋疏于管理,而房屋大多被中介加建隔断后进行群租,不仅破坏了房屋原有结构,还会因安全隐患给房主带来额外的麻烦。2014年至今,因政府大力清理群租,极大压缩了中介的获利空间,很多小中介公司和个人从承租人处收齐租金后就“销声匿迹”了,给房主维权造成困难。对此,法官有两点建议,其一,将房屋委托有信誉保证的大中介公司出租,不要贪图小中介公司或个人承诺的低佣金、高租金;其二,出租期间,房主应了解、核实承租人信息,定期联系中介、查看房屋,以掌握房屋出租情况。

  想踏实用房:明悉产权是保障

  现实中,相当一部分承租人疏于核实房屋产权情况,会认为房屋中介当然享有出租权,承租人应明了,房主以外的他方对外出租房主房屋,须有合法权利来源即出租权——通常通过授权委托书、委托出租合同或租赁合同中的同意转租条款取得,否则构成无权处分,在房主不予追认或明确禁止转租的情况下,所签租赁合同是无效的。上述案例另值得一提的是,兴国房产经纪公司一方面让自己的业务员以承租人身份从房主处“套取”房屋并在合同中约定自己在“承租人”退租时可全权代理出租人经办房屋租赁相关事宜,另一方面又通过工商登记变更公司名称和法定代表人以“金蝉脱壳”,这既保证了自己有房出租、有钱可赚,也给自己摆脱民事法律责任设计了一条“合法”路径,这无疑对房主和实际的承租人构成巨大风险,一旦公司卷款而逃,一方面,房主会遭受租金损失和房屋受损,另一方面,承租人则会既没了钱又住不了房。

  房屋损坏赔偿否:致损原因来分辨

  根据合同法关于租赁合同的规定,出租人就房屋及屋内附属设施设备有保证适租的义务及维修的义务,而承租人对于使用房屋期间发生的正常损耗不负有赔偿责任。所以,就承租人使用房屋期间的致损行为,承租人是否需要赔偿,有两点考虑:第一,损害的发生是否是承租人原因所致;第二,损害的发生是否是正常耗损,即是否是按照性质和用途正常使用而发生的。

  退房手续清楚:押金水电避后患

  出租人与承租人就押金退还发生纠纷在租赁合同到期后很常见。为了避免押金纠纷,有以下几点建议

  一、交接房屋时履行交接手续,即在承租人收房和退房时双方均应仔细查验房屋及室内物品和附属设施,并通过交接清单将当时的房屋及物品状况、数量等予以明确,避免日后打口水战。

  二、承租人在租赁期间应合理使用房屋,不按性质和用途使用房屋及物品造成损坏的,要依法承担赔偿责任。

  三、承租人在租赁期间如发现房屋及室内物品损坏的,应及时告知出租人并通知其维修。

  四、承租人在租赁期间如需安装附属设施等,应征得承租人同意。

  五、承租人在准备退租时应主动结清由其负担的各项费用。

  六、承租人退租时应清理房屋卫生,将房屋尽可能恢复至收房时的状况。(来源:中国法院网)


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