开发商的宣传广告是否视同合同的一部分?

作者:吴晓敏律师  发布时间:2012-12-5 16:02:34 点击数:
导读:禧发商品房买卖合同纠纷案:【案情简介】2009年12月10日,某开发公司在《晚报》刊登其开发的某小区的广告,其广告语为“政务区·分户式中央空调社区”“12月12日4#、14#楼新品加推”。该广告注明“本广告所涉图片文字…

禧发商品房买卖合同纠纷案:

 

【案情简介】

2009年12月10日,某开发公司在《晚报》刊登其开发的某小区的广告,其广告语为“政务区·分户式中央空调社区”“12月12日4#、14#楼新品加推”。该广告注明“本广告所涉图片文字仅供参考,最终解释权归开发商所有”。2009年12月13日,王某向某开发公司缴纳购房定金2万元,欲购买某开发公司开发的该小区4幢1单元1504室房屋一套。同年12月25日双方签订《商品房买卖合同》一份,约定王某购买某开发公司开发的某小区4幢1单元1504室房屋一套,房价款378289元,房屋交付期限为2011年4月30日。合同及合同附件中无某开发公司赠送中央空调的约定。

2011年4月27日王某收到某开发公司《关于4#楼空调赠送事宜的温馨提示》和《交房通知书》,其中《关于4#楼空调赠送事宜的温馨提示》载明:目前,普通一拖二空调由于能耗高、效果差等原因,国内主流厂家已停止生产。相对于普通一拖二空调,普通壁挂式空调具有效果好、噪音小、能耗低等优点。本着客户利益至上的原则,为让您享受舒适的居住环境,我公司决定增加预算,集中采购国内主流厂家生产的26、32普通壁挂式空调各一台赠送给您。劳烦您收到温馨提示之日起五个工作日内填写《业主反馈意见》寄回我公司或来我公司现场办理确认手续。为避免后期空调集中安装给您带来的不便,请您尽快确认。
  王某于2011年4月28日向某开发公司发出《关于4#不具备交房条件的回复》,并一直未领取房屋。之后,双方协商未果,王某遂诉至法院,要求某开发公司按照约定给王某购买的房屋内安装宣传册上宣传的中央空调(约两万元)并承担诉讼费。
  

【审判结果】
  法院在审理时认为:某开发公司为销售某小区房屋,在给王某的宣传资料中注明“政务区·分户式中央空调社区”,并在2009年12月10日在《晚报》刊登的广告中注明“政务区·分户式中央空调社区”,但上述广告中也注明了“本广告所涉图片文字仅供参考,最终解释权归开发商所有”。此种广告宣传对于所售房屋是否安装中央空调及中央空调的品牌、型号等均不够具体明确,且附有保留意见,不宜认定为要约形式。王某亦认可其在2009年12月25日与某开发公司签订《商品房买卖合同》时曾要求某开发公司将赠送中央空调的内容写进合同,但遭某开发公司拒绝。据此亦可以认定双方在订立本次商品房买卖合同时,未就赠送中央空调事宜达成一致意见,故王某主张某开发公司为其所购房屋安装中央空调的请求,缺乏合同依据,不予支持。

 

【律师观点】  

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。所以,如果开发商在进行商品房销售时,宣传材料中的描述如为具体、明确的,视为要约,即使双方未在合同中具本约定,也应视为合同的一部分,开发商有义务依约履行。但本案的争议焦点为该案涉房屋是否安装中央空调及中央空调的品牌、型号是否明确具体,法院在审理时结合双方提供的证据材料认定案涉宣传材料不视为合同内容并无不当。

 

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