商品房买卖合同纠纷案:合同条款如何解释

作者:吴晓敏律师  发布时间:2012-11-15 15:28:08 点击数:
导读:商品房买卖合同纠纷案:合同条款如何解释【案情简介】  原告某置业公司。  被告胡某。  2001年4月28日,某置业公司与胡某签订,《商品房买卖合同》,由胡某购买位于远大中心B座17层03、05单元房屋,合同约定建筑…

商品房买卖合同纠纷案:合同条款如何解释

 

【案情简介】
  原告某置业公司。
  被告胡某。
  2001年4月28日,某置业公司与胡某签订,《商品房买卖合同》,由胡某购买位于远大中心B座17层03、05单元房屋,合同约定建筑面积共332.47平方米,房屋单价按建筑面积计算每平方米14 880元,房屋总价款为4 947 153元。合同第五条约定,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。同日,双方又签订,《买卖合同补充协议》,补充协议第一条规定,如产权登记面积大于合同约定面积,则胡某应于某置业公司向其出示测绘部门出具的产权登记面积文件之日起30日内补交面积差价款。如支付方逾期支付款项,则视为支付方违约。
  2002年1月15日,经北京市房地产勘察测绘所测绘,远大中心B座l703、1705单元实测建筑面积为377.74平方米。2002年2月6日,某置业公司向胡某单位行政主管任某送达《远大中心进行结算及产权过户的通知》一份,并附有《远大中心结算单》,其中注明北京市房地产勘察测浍所出具的诉争房屋实测建筑面积。2003年3月6日某置业公司向胡某出示了北京市房地产勘查测绘所《房屋土地测绘技术报告书》相应部分的复印件。2003年3月15日,某置业公司诉至法院。要求胡某合同约定被告应向原告补齐房款151103.6元,被告按日万分之五支付自2003年3月15日至6月10日违约金,诉讼费由被告负担。
  
  【争议观点】
  本案的争议焦点在对合同约定的条款如何解释。
  对争议的合同条款的解释首先应以进行文义解释为基础。从胡某与某置业公司购房合同中约定的由某置业公司“出示测绘部门出具的产权登记面积文件”条款的字面意思,可以反映出产权登记面积文件的发出者应为测绘部门,而不是某置业公司。某置业公司出示的《远大中心进行结算及产权过户的通知》、《远大中心结算单》虽然已经依据北京市房地产测绘所的测绘结论注明了诉争房屋实测建筑面积,但某置业公司制作的文件并不能代替测绘部门的文件,其效力与测绘部门文件的效力也不相同,某置业公司的行为不能当然认为其已履行了合同约定的“出示测绘部门出具的产权登记面积文件”的义务。作为购房一方,胡某有理由相信测绘部门出具的产权登记面积文件,也有理由对某置业公司自行制作的面积文件提出质疑。
  出具的产权登记面积文件也因此有其特定的含义和特定的法律效力。为此,对于该合同条款的解释,首先应遵照条款词句表面上本来应当传递出来的意思,不能当然地认为某置业公司向胡某送达的结算单中已注明实测面积,就达到了如同合同中约定的同样的履行义务的效果。因此,在解释合同条款的含义时.其法律解释方法尤为重要。在一般情况下应按文义方法解释法律,只有当文义解释结果与基本法律价值发生较大冲突时,才使用目的、经济、社会、价值衡量等其他方法加以判断。脱离合同条款的本意进行解释,不仅违背了当事人在订立合同时双方的真实意思表示,而且动摇了合同制度的基础。

 

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