商品房买卖合同纠纷争议问题:商品房实际面积与约定不符,且已转让,原购房者是否可以依据合同约定主张权利?

作者:吴晓敏律师  发布时间:2012-11-1 14:33:07 点击数:
导读:商品房买卖合同纠纷争议问题:商品房实际面积与约定不符,且已转让,原购房者是否可以依据合同约定主张权利?【案情简介】2009年10月6日李某与甲房地产开发公司签订《商品房买卖合同》约定案涉房屋销售面积148.12平方…

商品房买卖合同纠纷争议问题:

商品房实际面积与约定不符,且已转让,原购房者是否可以依据合同约定主张权利?

 

【案情简介】

2009年10月6日李某与甲房地产开发公司签订《商品房买卖合同》约定案涉房屋销售面积148.12平方米,2009年底李某将案涉房产转卖给王某,至2010年12月,李某才知晓产权证确认的面积为142.03平方米,李某与开发商就赔偿问未达成合意,故诉至法院要求甲房地产开发公司返还房屋面积减少的差价房款13903.90元。

【律师观点】

本案争议的焦点是:当商品房实际面积与约定面积不符,且房屋又已经被转卖的,面积差价款应该退给商品房买卖合同的买受人还是房屋的实际所有权人。要解决此问题,首先应确定本案争议的诉讼标的是什么,是李某与开发商之间的房屋买卖关系,还是李某与王某之间的买卖合同关系,显然,本案的诉讼标的应该是第一个商品房买卖关系,按照合同相对性原则,合同关系是特定当事人之间的权利义务关系,只在合同当事人之间产生效力,此效力原则上不及于合同之外的第三人。退还房屋面积短缺差价请求权是基于合同产生的权利,本案中虽然李某已经将房屋转卖第三人,但其作为第一份商品房买卖合同的买受人的地位并没有改变,其依据该合同所应该享有的权利和应当承担的义务也不会发生变化。而合同以外的其他当事人既不能因为别人的合同而享有权利,也不会因为别人的合同而承担义务,所以本案中,房屋面积缩水,李某的诉讼请求应当得到法院的支持。

 

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